দলিল রেজিস্ট্রেশনের নিয়ম: কাগজপত্র, সময়সীমা, প্রত্যাখ্যান হলে করণীয় ও রেজিস্ট্রির পরের ধাপ

জমি, ফ্ল্যাট বা দোকান কেনাবেচা, ভাগবণ্টন কিংবা দান—সবকিছুর শেষ ধাপ দলিল রেজিস্ট্রেশন। রেজিস্ট্রির নিয়ম না জানলে অনেকেই দালাল বা অনুমানের ওপর নির্ভর করেন, আর তখনই হয়রানি ও আর্থিক ক্ষতির ঝুঁকি বাড়ে।

প্রবাসীদের জন্য বিষয়টি আরও সংবেদনশীল। আপনি দেশে নেই, অথচ আপনার নামে বা আপনার পক্ষে দলিল রেজিস্ট্রি হচ্ছে—এই অবস্থায় কোন কাগজ লাগবে, কত দিনের মধ্যে কী করতে হবে এবং প্রত্যাখ্যান হলে কী করণীয়, তা আগে থেকে জানা থাকা জরুরি।

এই গাইডে দলিল রেজিস্ট্রেশনের কাগজপত্র, যাচাইয়ের তালিকা, সময়সীমা, ফি পরিশোধের নিয়ম, দলিল গ্রহণ না করলে করণীয় এবং রেজিস্ট্রির পরের কাজগুলো ধাপে ধাপে দেওয়া হয়েছে।

দ্রষ্টব্য: এখানে সাধারণ তথ্য দেওয়া হয়েছে। নির্দিষ্ট দলিলের ক্ষেত্রে সনদধারী দলিল লেখক বা আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

দলিল রেজিস্ট্রেশন কেন বাধ্যতামূলক?

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ অনুযায়ী সাফ কবলা, এওয়াজ, দানপত্র, হেবা-বিল-এওয়াজ, হেবা বা দানের ঘোষণাপত্র, বায়না, বন্টননামা, বন্ধক ও পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মতো দলিল রেজিস্ট্রি করা বাধ্যতামূলক। রেজিস্ট্রি না হলে এসব দলিল দিয়ে মালিকানা প্রমাণ করা কঠিন হয়ে পড়ে।

কোন দলিল কখন লাগে এবং প্রতিটির সংজ্ঞা কী, তা জানতে পড়ুন দলিল কত প্রকার ও কী কী গাইডটি।

রেজিস্ট্রেশনের জন্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

দলিল দাখিলের সময় মূল কাগজ দেখাতে হয় এবং সঙ্গে ফটোকপির একটি সেট জমা দিতে হয়। প্রযোজ্য ক্ষেত্রে নিচের কাগজগুলো লাগে।

1. খতিয়ান: সিএস, এসএ, আরএস (বিআরএস) ও নামজারি খতিয়ানের মূল কপি বা সহি মোহরি নকল। মূল কপি হারিয়ে গেলে ইউনিয়ন ডিজিটাল সেন্টার বা অনলাইনে আবেদন করে সংগ্রহ করা যায়। অনলাইনে খতিয়ান পেতে দেখুন ই-পর্চা গাইড।
2. মাঠ পর্চা: সংশ্লিষ্ট উপজেলার সেটেলমেন্ট অফিসারের কার্যালয় থেকে সংগ্রহ করা যায়। দাগ বা খতিয়ান নম্বর জানা থাকলেই আবেদন করা যায়।
3. খাজনার দাখিলা: হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রসিদ। অনলাইনে পরিশোধের নিয়ম পাবেন অনলাইনে খাজনা দেওয়ার গাইডে।
4. ওয়ারিশ সনদ: অংশীদারি সম্পত্তি কেনাবেচায় প্রযোজ্য। সাধারণত ইউনিয়ন পরিষদ বা সংশ্লিষ্ট সিটি কর্পোরেশন থেকে সংগ্রহ করতে হয়।
5. ভায়া দলিল: দাতা নিজে কেনা জমি বিক্রি করলে তাঁর ক্রয়ের দলিল ও পূর্ববর্তী হস্তান্তরের দলিলগুলো।
6. পরিচয়পত্র: দাতা ও গ্রহীতার জাতীয় পরিচয়পত্র, জন্মনিবন্ধন সনদ বা পাসপোর্টের কপি। প্রবাসীদের ক্ষেত্রে পাসপোর্ট কাজে লাগে।
7. ছবি: দাতা, সম্পাদনকারী ও গ্রহীতাদের সদ্য তোলা পাসপোর্ট সাইজের রঙিন ছবি।
8. টিআইএন সনদ: প্রযোজ্য ক্ষেত্রে।

কেনার আগে মালিকানা কীভাবে যাচাই করবেন, তা আলাদাভাবে দেখুন জমির মালিকানা যাচাইয়ের নিয়ম গাইডে।

দলিল দাখিলের আগে যা যাচাই করবেন

দলিল সনদধারী দলিল লেখকের মাধ্যমে লিখিয়ে নিতে হয়। সাব-রেজিস্ট্রারের কাছে উপস্থাপনের আগে নিচের বিষয়গুলো নিজে বা আইনজীবীর মাধ্যমে মিলিয়ে নিন।

• দলিলের প্রতি পৃষ্ঠায় দাতা ও সংশ্লিষ্ট পক্ষগণের স্বাক্ষর আছে কি না।
• খতিয়ান অনুযায়ী জমির দাগ নম্বর অঙ্কে ও কথায় সঠিকভাবে লেখা আছে কি না।
• দাগ অনুযায়ী জমির হাত নকশা দলিলে সঠিকভাবে আছে কি না।
• জমির শ্রেণি অনুযায়ী সঠিক মূল্য দলিলে লেখা হয়েছে কি না।
• দাতা ও গ্রহীতার অংশের পরিমাণ সঠিকভাবে লেখা আছে কি না।
• কোথাও কাটাকাটি বা ওভাররাইটিং নেই তো? এমন দলিল গ্রহণযোগ্য নয়।

দলিলের যেকোনো ভুল রেজিস্ট্রির পর শুধরাতে ঝামেলা হয়। তাই দাখিলের আগেই সব যাচাই করে নিন।

কোথায় ও কখন দলিল দাখিল করবেন?

জমি-সংক্রান্ত দলিল সাধারণত সংশ্লিষ্ট জমি যে উপজেলা বা এলাকায় অবস্থিত, সেখানকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করতে হয়। কোন অফিসে দাখিল করবেন, তা দলিল লেখক বা সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে নিশ্চিত করে নিন।

সাব-রেজিস্ট্রি অফিসগুলো সাধারণত সকাল ১০টা থেকে বিকেল ৩টা পর্যন্ত দলিল গ্রহণ করে। তবে অফিসের সময় বদলাতে পারে, তাই যাওয়ার আগে একবার জেনে নিন।

দলিল উপস্থাপনের সময়সীমা

বাংলাদেশের রেজিস্ট্রেশন আইনে দলিলভেদে আলাদা সময়সীমা আছে। নিচের তালিকা সরকারি আইন-সংকলন থেকে মিলিয়ে নেওয়া।

• সাধারণ দলিল: উইল ছাড়া অন্য দলিল সম্পাদনের তারিখ থেকে তিন মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য উপস্থাপন করতে হয় (ধারা ২৩)।
• বিক্রয়ের চুক্তি বা বায়নাপত্র: সম্পাদনের তারিখ থেকে ৬০ দিনের মধ্যে (ধারা ১৭ক)। ২০২৬ সালের সংশোধনের আগে এই সময় ছিল ৩০ দিন।
• উইল: যেকোনো সময় উপস্থাপন বা জমা রাখা যায় (ধারা ২৭)।
• অনিবার্য কারণে বিলম্ব: জরুরি প্রয়োজন বা অনিবার্য দুর্ঘটনার কারণে বিলম্ব চার মাসের বেশি না হলে রেজিস্ট্রার নির্ধারিত ফির সর্বোচ্চ দশ গুণ জরিমানা নিয়ে দলিল গ্রহণের নির্দেশ দিতে পারেন (ধারা ২৫)।
• বিদেশে সম্পাদিত দলিল: নির্ধারিত সময় পেরিয়ে গেলে দেশে পৌঁছানোর ছয় মাসের মধ্যে উপস্থাপন করলে এবং প্রযোজ্য ফি, কর, সার্ভিস চার্জ ও শুল্ক দিলে রেজিস্ট্রেশন কর্মকর্তা দলিল গ্রহণ করতে পারেন (ধারা ২৬)। আগে এই সময় ছিল চার মাস।

রেজিস্ট্রেশন ফি, কর ও শুল্ক

রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক ও অন্যান্য কর সরকার নির্ধারিত হারে পরিশোধ করতে হয়। ২০২৬ সালের সংশোধিত আইনে ধারা ৮০ প্রতিস্থাপন করে বলা হয়েছে, দলিল উপস্থাপনের সময়ই সব ফি, কর, সার্ভিস চার্জ ও শুল্ক আদায় করতে হবে।

সাধারণত দলিল লেখকরা দলিল লেখা থেকে রেজিস্ট্রি পর্যন্ত সব খরচ ও নিজের পারিশ্রমিক ধরে একটি চুক্তি করেন, আর আপনি তাঁকে টাকা দিলে তিনি পুরো কাজ সামলে দেন। এতে সুবিধা আছে, তবে ঝুঁকিও আছে।

• চুক্তির আগে সরকারি ফি ও দলিল লেখকের পারিশ্রমিক আলাদা করে লিখিত জেনে নিন।
• সরকারি ফি পরিশোধের রসিদ বা প্রমাণ নিজের কাছে রাখুন।
• কেউ ‘উপরি খরচ’ চাইলে প্রমাণ ছাড়া টাকা দেবেন না।

ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক ও করের হার বদলাতে পারে বলে নির্দিষ্ট হার এখানে উল্লেখ করিনি। সর্বশেষ হার সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জেনে নিন।

সাব-রেজিস্ট্রার যে কারণে দলিল নিবন্ধন করতে অস্বীকার করেন

রেজিস্ট্রেশন আইনের ধারা ৩৫(৩) অনুযায়ী নিচের পরিস্থিতিতে নিবন্ধন কর্মকর্তা সংশ্লিষ্ট ব্যক্তির ক্ষেত্রে দলিল নিবন্ধন করতে অস্বীকার করবেন।

1. দলিল যাঁর সম্পাদিত বলে দাবি করা হচ্ছে, তিনি যদি সম্পাদন অস্বীকার করেন।
2. সম্পাদনকারীকে নাবালক, জড়বুদ্ধিসম্পন্ন বা পাগল বলে মনে হলে।
3. সম্পাদনকারীর মৃত্যুর পর তাঁর প্রতিনিধি বা উত্তরসূরি সম্পাদন অস্বীকার করলে।

আইনে আরও বলা আছে, সম্পাদনকারী নিজে হাজির হলে এবং পরিচয় নিশ্চিত হলে তাঁর স্বীকৃতিতে দলিল নিবন্ধন হয়। কোনো পক্ষ প্রতিনিধি বা এজেন্টের মাধ্যমে হাজির হলে সেই প্রতিনিধি সম্পাদনের স্বীকৃতি দিলেও নিবন্ধন হতে পারে (ধারা ৩৫(১))। তাই কে আপনার হয়ে হাজির হবেন এবং তাঁর ক্ষমতা কী, তা আগে আইনজীবীর সঙ্গে ঠিক করে নিন।

দলিল নিবন্ধন না হলে করণীয়

দলিল গ্রহণ না করা হলে নিবন্ধন কর্মকর্তাকে সিদ্ধান্তের কারণ লিপিবদ্ধ করতে হয় (ধারা ৭১)। আইনি প্রতিকার নির্ভর করে প্রত্যাখ্যানের কারণের ওপর।

সম্পাদন অস্বীকার ছাড়া অন্য কারণে প্রত্যাখ্যান

সম্পাদন অস্বীকার ছাড়া অন্য কোনো কারণে সাব-রেজিস্ট্রার দলিল নিতে অস্বীকার করলে আদেশের তারিখ থেকে ৩০ দিনের মধ্যে সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রারের কাছে আপিল করা যায় (ধারা ৭২)। ২০২৬ সালের সংশোধনীতে বলা হয়েছে, আপিল দায়েরের ৪৫ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রারকে তা নিষ্পত্তি করতে হবে।

রেজিস্ট্রার দলিল নিবন্ধনের আদেশ দিলে আদেশের পর ৩০ দিনের মধ্যে দলিল ঠিকভাবে উপস্থাপন করতে হয়। তখন নিবন্ধন এমনভাবে কার্যকর হয়, যেন প্রথম উপস্থাপনের দিনেই দলিল নিবন্ধিত হয়েছে।

সম্পাদন অস্বীকারের কারণে প্রত্যাখ্যান

সম্পাদন অস্বীকার করার কারণে প্রত্যাখ্যান হলে রেজিস্ট্রারের কাছে আবেদন করতে হয় (ধারা ৭৩)। ২০২৬ সালের সংশোধনীতে এই আবেদন ৩০ দিনের মধ্যে নিষ্পত্তির বিধান যুক্ত হয়েছে।

রেজিস্ট্রারও প্রত্যাখ্যান করলে আদালতে মামলার সুযোগ আইনে আছে (ধারা ৭৭)। এ ক্ষেত্রে সময়সীমা ও পদ্ধতি নিয়ে অবশ্যই আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

দলিল রেজিস্ট্রির পর করণীয়

দলিল গ্রহণ করার পর আপনি একটি রসিদ পাবেন। রেজিস্ট্রেশন আইনের ধারা ৫২ অনুযায়ী দলিল উপস্থাপনের সময় নিবন্ধন কর্মকর্তা রসিদ দেন, তাই একে ‘৫২ ধারার রসিদ’ বলা হয়। এই রসিদে মূল দলিল ফেরত পাওয়ার সম্ভাব্য তারিখও থাকে।

মূল দলিল ফেরত নেওয়ার নিয়ম

অফিসে দলিলের পৃষ্ঠাঙ্কন, বালাম বহিতে নকল ও সূচিকরণ শেষ হলে ফেরতযোগ্য দলিলের তালিকা সাধারণত অফিসের নোটিশ বোর্ডে দেওয়া হয়। এরপর রসিদ জমা দিয়ে আপনি বা আপনার মনোনীত কেউ মূল দলিল নিতে পারবেন।

দীর্ঘদিন নিয়ে না গেলে ঝুঁকি আছে। আইন অনুযায়ী উইল ছাড়া অন্য দলিল রেজিস্ট্রি অফিসে দুই বছরের বেশি দাবিহীন পড়ে থাকলে তা নষ্ট করে ফেলার সুযোগ আছে (ধারা ৮৫)। তাই সময়মতো মূল দলিল সংগ্রহ করে নিরাপদে রাখুন।

পরের কাজগুলো

• সত্যায়িত নকল সংগ্রহ: দলিল নম্বর দিয়ে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে দলিলের সত্যায়িত কপি তুলে রাখুন। পুরোনো দলিল খুঁজতে দেখুন জমির দলিল তল্লাশি।
• নামজারি: রেজিস্ট্রির পর সরকারি রেকর্ডে নিজের নাম তুলতে নামজারি করুন। ধাপ জানতে পড়ুন ই-নামজারি গাইড এবং খরচ বুঝতে নামজারির ফি ও খরচ।
• খাজনা: নামজারির পর নিজের নামে নিয়মিত খাজনা দিন এবং রসিদ সংরক্ষণ করুন।

ই-রেজিস্ট্রেশন: কী জানা দরকার

২০২৬ সালের সংশোধিত আইনে ধারা ৭৭ক যুক্ত হয়েছে, যার মাধ্যমে সরকার-অনুমোদিত সফটওয়্যার ব্যবহার করে ডিজিটাল পদ্ধতিতে দলিল উপস্থাপন ও নিবন্ধনের আইনি ভিত্তি তৈরি হয়েছে। এর বিস্তারিত বিধি সরকার গেজেটের মাধ্যমে প্রণয়ন করবে।

এই আইনের অন্যান্য পরিবর্তন সম্পর্কে জানতে দেখুন দলিল কত প্রকার ও কী কী গাইডের সাম্প্রতিক পরিবর্তন অংশ। ই-রেজিস্ট্রেশন বাস্তবে কোন অফিসে কবে চালু, তা সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জেনে নিন।

প্রবাসীদের জন্য বিশেষ পরামর্শ

• বিদেশে থেকে দলিল সম্পাদন করলে দেশে আসার পর কত সময়ের মধ্যে উপস্থাপন করতে হবে, তা আগে থেকে আইনজীবীর কাছে জেনে নিন।
• আপনার হয়ে অন্য কেউ হাজির হলে তাঁর ক্ষমতার কাগজ সঠিকভাবে সম্পাদিত ও যাচাইকৃত কি না নিশ্চিত করুন।
• রেজিস্ট্রি শেষে দলিলের সত্যায়িত কপি নিজের কাছে ও দেশে একজন বিশ্বস্ত স্বজনের কাছে রাখুন।
• রেজিস্ট্রির পরে নামজারি ও খাজনার কাজ দেরি করবেন না।

বিশেষ সতর্কতা

• সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের পরিবেশে অচেনা ব্যক্তিদের মাধ্যমে ‘দ্রুত কাজ’ করানোর প্রলোভনে পড়বেন না। রেজিস্ট্রেশন আইনে দালাল শনাক্ত ও রেজিস্ট্রি অফিস এলাকা থেকে বহিষ্কারের বিধান আছে।
• ফাঁকা বা অসম্পূর্ণ কাগজে স্বাক্ষর বা টিপসই দেবেন না।
• দলিলে জমির মূল্য কম দেখিয়ে খরচ বাঁচানোর চেষ্টা করবেন না। এতে ভবিষ্যতে আইনি জটিলতা বাড়তে পারে।
• দলিলের সন্দেহজনক অংশ থাকলে রেজিস্ট্রির আগেই জাল দলিল চেনার গাইড দেখে যাচাই করুন।

জমি-জমা সংক্রান্ত আরও গাইড

জমি কেনার সময় ক্রেতার পূর্ণ করণীয়, অর্থাৎ কেনার আগের যাচাই থেকে কেনার পরের ধাপ জানতে পড়ুন জমি ক্রয়ের আগে ও পরে করণীয়। সব জমি-সংক্রান্ত গাইড এক জায়গায় দেখুন জমি-জমা সংক্রান্ত সম্পূর্ণ গাইড ও সূচি পেজে।

• অনলাইনে ভূমি তথ্য সেবা
• জমিতে অগ্রক্রয় কী
• জমি বেদখল হলে করণীয়

সচরাচর জিজ্ঞাসা (FAQ)

দলিল সম্পাদনের কত দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রি করতে হয়?

সাধারণ দলিল সম্পাদনের তারিখ থেকে তিন মাসের মধ্যে এবং বিক্রয়ের চুক্তি বা বায়নাপত্র ৬০ দিনের মধ্যে উপস্থাপন করতে হয়। উইল যেকোনো সময় উপস্থাপন করা যায়।

সময় পেরিয়ে গেলে কি দলিল আর রেজিস্ট্রি করা যায় না?

অনিবার্য কারণে বিলম্ব চার মাসের বেশি না হলে রেজিস্ট্রার জরিমানাসহ দলিল গ্রহণের নির্দেশ দিতে পারেন। বিদেশে সম্পাদিত দলিলের ক্ষেত্রে দেশে পৌঁছানোর ছয় মাসের মধ্যে উপস্থাপনের সুযোগ আছে।

সাব-রেজিস্ট্রার দলিল না নিলে কোথায় যাবেন?

সম্পাদন অস্বীকার ছাড়া অন্য কারণে প্রত্যাখ্যান হলে ৩০ দিনের মধ্যে জেলা রেজিস্ট্রারের কাছে আপিল করা যায়। সম্পাদন অস্বীকারের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রারের কাছে আবেদন করতে হয়।

রেজিস্ট্রির পর মূল দলিল কীভাবে পাবেন?

রেজিস্ট্রি অফিস থেকে পাওয়া ৫২ ধারার রসিদ দেখিয়ে আপনি বা আপনার মনোনীত কেউ মূল দলিল সংগ্রহ করতে পারেন। দুই বছরের বেশি অনাদায়ী পড়ে থাকলে দলিল নষ্ট করা হতে পারে, তাই দেরি করবেন না।

উপসংহার

দলিল রেজিস্ট্রেশন জমির মালিকানার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ আইনি ধাপ। কাগজপত্র গুছিয়ে, সময়সীমা মেনে এবং সরকারি পথে ফি পরিশোধ করলে বেশিরভাগ জটিলতা এড়ানো যায়।

২০২৬ সালের সংশোধনীর পর নিয়মে কিছু পরিবর্তন এসেছে এবং ই-রেজিস্ট্রেশনের পথও খুলেছে। তাই প্রতিটি কাজের আগে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস ও আইনজীবী থেকে সর্বশেষ তথ্য নিন।

তথ্যসূত্র

• নিবন্ধন (সংশোধন) আইন, ২০২৬ (২০২৬ সনের ১৪ নং আইন), বাংলাদেশ আইন-সংকলন
• রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮: ধারা ২৩, দলিল উপস্থাপনের সময়সীমা (বাংলাদেশ আইন-সংকলন)
• রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮: ধারা ২৫, অনিবার্য বিলম্ব (বাংলাদেশ আইন-সংকলন)
• রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮: ধারা ২৬, বাংলাদেশের বাইরে সম্পাদিত দলিল (বাংলাদেশ আইন-সংকলন)
• রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮: ধারা ৩৫, সম্পাদন স্বীকার ও অস্বীকারের পদ্ধতি (বাংলাদেশ আইন-সংকলন)
• রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮: ধারা ৫২, রসিদ ও নিবন্ধন কর্মকর্তার দায়িত্ব (বাংলাদেশ আইন-সংকলন)
• রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮: ধারা ৭২, রেজিস্ট্রারের কাছে আপিল (বাংলাদেশ আইন-সংকলন)
• রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮: ধারা ৮৫, দাবিহীন দলিল নষ্ট করা (বাংলাদেশ আইন-সংকলন)
• নিবন্ধন আইন সংশোধন, চালু হচ্ছে ই-রেজিস্ট্রেশন (দ্য ডেইলি স্টার বাংলা)