ই-নামজারি: অনলাইনে জমি খারিজ বা মিউটেশন করার নিয়ম (ধাপ, কাগজপত্র ও সময়)

নোট: এই পোস্টটি প্রথম প্রকাশিত হয়েছে ২০২১ সালে। পুনরায় প্রকাশিত হয় ২৭ জুলাই ২০২৬ সালে। এছাড়াও নিয়মিত আপডেট করা হয় সময় সময়।

জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়ার পর সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কাজগুলোর একটি হলো নামজারি বা জমি খারিজ (ইংরেজিতে মিউটেশন)। দলিল রেজিস্ট্রি হলেও সরকারি রেকর্ডে আপনার নাম আপনাআপনি ওঠে না, সেটি করাতে হয় নামজারির মাধ্যমে। আগে এ জন্য মাসের পর মাস ভূমি অফিসে ঘুরতে হতো। এখন ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি ব্যবস্থায় ঘরে বসেই অনলাইনে আবেদন করা যায়।

এই লেখায় আমরা ধাপে ধাপে দেখব অনলাইনে নামজারি করার নিয়ম, কী কী কাগজ লাগে, কত সময় লাগে, আবেদনের অবস্থা কীভাবে দেখবেন এবং আবেদন বাতিল বা দেরি হলে কী করবেন।

সর্বশেষ হালনাগাদ: ২১ অক্টোবর ২০২৬

সংক্ষেপে উত্তর: ই-নামজারির জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের পোর্টাল mutation.land.gov.bd-এ আবেদন করতে হয়। আবেদনের সময় ২০ টাকা কোর্ট ফি ও ৫০ টাকা নোটিশ ফি (মোট ৭০ টাকা) অনলাইনে দিতে হয়। আবেদন অনুমোদনের পর ১,১০০ টাকা ডিসিআর ফি দিয়ে খতিয়ান ডাউনলোড করা যায়। সাধারণত ২৮ কার্যদিবসের মধ্যে আবেদন নিষ্পত্তির বিধান আছে।

নামজারি বা মিউটেশন কেন জরুরি?

নামজারি মানে সরকারি রেকর্ডে (খতিয়ানে) পূর্ববর্তী মালিকের জায়গায় নতুন মালিকের নাম লেখা। জমি কেনার পর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল রেজিস্ট্রি হলেও খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম নিজে থেকে ওঠে না। ভূমি মন্ত্রণালয়ের সাম্প্রতিক নির্দেশনা অনুযায়ী, খতিয়ান নিজের নামে না থাকলে সেই জমি আবার রেজিস্ট্রি, দান বা হেবা করা এবং ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধেও সমস্যা হতে পারে। ব্যাংক ঋণ বা অন্যান্য সরকারি সুবিধা নিতেও হালনাগাদ খতিয়ান লাগে।

আবেদনের আগে জমির বর্তমান রেকর্ড দেখে নেওয়া ভালো, যাতে দলিলের তথ্যের সঙ্গে গরমিল না থাকে। এ জন্য পড়ুন জমির মালিকানা যাচাই করার নিয়ম। জমি কেনার আগে ও পরে কী করবেন, তা জানতে দেখুন জমি ক্রয় করার আগে ও পরে করণীয় এবং জাল দলিল চেনার উপায়।

ই-নামজারির প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

অনলাইনে আবেদনের সময় কাগজের স্ক্যান কপি আপলোড করতে হয়। জমির প্রাপ্তির ধরন (কেনা, উত্তরাধিকার, হেবা ইত্যাদি) অনুযায়ী কাগজ কিছুটা আলাদা হয়। সাধারণভাবে লাগে:

কাগজ	কোন ক্ষেত্রে
আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্র (বা পাসপোর্ট/নাগরিক সনদ) ও সচল মোবাইল নম্বর	সব ক্ষেত্রে
আবেদনকারীর পাসপোর্ট সাইজ ছবি	সব ক্ষেত্রে
জমির সর্বশেষ খতিয়ান বা পর্চার কপি (ই-পর্চা থেকে নেওয়া যায়)	সব ক্ষেত্রে
মূল দলিলের কপি এবং ভায়া দলিল (যদি থাকে)	কেনা জমির ক্ষেত্রে
হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার দাখিলা (অনলাইনে খাজনা পরিশোধের নিয়ম)	সব ক্ষেত্রে, প্রযোজ্য হলে
ওয়ারিশ সনদ (অনলাইনে ওয়ারিশ সনদ পাওয়ার নিয়ম)	উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে
রেজিস্টার্ড হেবা দলিল বা আদালতের ডিক্রির কপি	হেবা বা ডিক্রি সূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে

স্থানীয় ভূমি অফিস ক্ষেত্রবিশেষে আরও কাগজ চাইতে পারে। তাই আবেদন করার আগে নিজের উপজেলা ভূমি অফিস থেকে একবার জেনে নেওয়া ভালো।

অনলাইনে নামজারি করতে কত টাকা ফি দিতে হয়?

নামজারির সরকারি ফি ও ফি পরিশোধের বিস্তারিত নিয়ম জেনে নিন এই লেখা থেকে।

অনলাইনে জমি খারিজ বা নামজারির আবেদনের ধাপ

আবেদন করতে হয় ভূমি মন্ত্রণালয়ের অফিসিয়াল পোর্টাল mutation.land.gov.bd-এ। কম্পিউটার বা স্মার্টফোনের ব্রাউজার থেকে এটি ব্যবহার করা যায়। সংবাদমাধ্যমের প্রতিবেদন ও পোর্টালের নির্দেশনা অনুযায়ী ধাপগুলো মোটামুটি এ রকম:

১. আবেদন শুরু ও জমি প্রাপ্তির ধরন নির্বাচন

পোর্টালে গিয়ে নামজারি আবেদন শুরু করুন। জমির মালিকানার উৎস নির্ধারণ করুন, যেমন ক্রয়, ওয়ারিশ (উত্তরাধিকার), হেবা বা ডিক্রি।

২. জমির অবস্থান ও তথ্য পূরণ

বিভাগ, জেলা, উপজেলা ও মৌজা নির্বাচন করুন। এরপর খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ দিন। দলিল ও রেকর্ডের তথ্যের সঙ্গে আবেদনের তথ্যে হুবহু মিল থাকতে হবে। গরমিল থাকলে আবেদন বাতিল বা ফেরত যেতে পারে।

৩. আবেদনকারীর তথ্য ও কাগজপত্র আপলোড

আবেদনকারীর নাম, জাতীয় পরিচয়পত্র নম্বর ও মোবাইল নম্বর দিন। উপরের তালিকার কাগজগুলোর স্পষ্ট স্ক্যান কপি (পিডিএফ বা ছবি) আপলোড করুন। ফাইলের সাইজ পোর্টালের নির্ধারিত সীমার মধ্যে রাখুন।

৪. আবেদন ফি পরিশোধ

আবেদনের সময় ২০ টাকা কোর্ট ফি ও ৫০ টাকা নোটিশ জারি ফি, মোট ৭০ টাকা, অনলাইনে দিতে হয়। পোর্টালের পেমেন্ট অপশনে মোবাইল ব্যাংকিং (বিকাশ, নগদ, রকেট, উপায়) এবং কার্ড ব্যবহার করা যায়। বিকাশ দিয়ে সরকারি ফি পরিশোধের নিয়ম জানতে দেখুন বিকাশে সরকারি ফি পরিশোধের নিয়ম। পেমেন্ট শেষে আবেদনের কপি ও রসিদ প্রিন্ট বা সংরক্ষণ করে রাখুন।

৫. শুনানির জন্য অনুরোধ (ঐচ্ছিক)

আবেদনের সময় অনলাইনে শুনানির অনুরোধ করার সুযোগ আছে। অনলাইন শুনানি নিয়ে জানতে পড়ুন অনলাইনে ভূমি মামলা ও শুনানির আবেদন।

ফি কত ও কখন দিতে হয়?

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভূমিসেবার ফি তালিকা অনুযায়ী নামজারির ফি দুই ধাপে দিতে হয়:

ধাপ	ফি	কখন
আবেদনের কোর্ট ফি	২০ টাকা	আবেদনের সময়
আবেদন নোটিশ জারি ফি	৫০ টাকা	আবেদনের সময়
ডিসিআর ফি (রেকর্ড সংশোধন ১,০০০ + খতিয়ান সরবরাহ ১০০)	১,১০০ টাকা	আবেদন অনুমোদনের পর
মোট	১,১৭০ টাকা

এটি সরকারি ফি। ভূমি মন্ত্রণালয় বহুবার স্পষ্ট করেছে যে নির্ধারিত ফির বাইরে কোনো অতিরিক্ত টাকা নেওয়া যাবে না। ফি সংক্রান্ত সর্বশেষ তথ্য ভূমিসেবার নির্ধারিত ফি পাতায় দেখে নিতে পারেন। ফির আরও বিস্তারিত ব্যাখ্যা আছে এখানে: ই-নামজারি ফি ও পেমেন্টের নিয়ম।

আবেদনের অবস্থা দেখা ও সময়

আবেদনের পর আপনি একটি আবেদন নম্বর পাবেন। এই নম্বর দিয়ে mutation.land.gov.bd পোর্টালে গিয়ে যেকোনো সময় আবেদনের বর্তমান অবস্থা দেখা যায়।

ই-নামজারিতে সাধারণ ক্ষেত্রে ২৮ কার্যদিবসের মধ্যে আবেদন নিষ্পত্তির বিধান আছে। আগের ম্যানুয়াল পদ্ধতিতে এই সময় ছিল ৪৫ দিন। বিরোধ থাকলে, কাগজে ঘাটতি থাকলে বা শুনানি দরকার হলে সময় বেশি লাগতে পারে। আবেদনে আর কোনো তথ্য লাগলে বা অসম্পূর্ণ মনে হলে দেরি না করে সংশ্লিষ্ট উপজেলা ভূমি অফিসে (এসি ল্যান্ড অফিস) যোগাযোগ করুন।

অনুমোদনের পর করণীয়

সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা এসি ল্যান্ড আবেদন অনুমোদন করলে নামজারি খতিয়ান তৈরি হয় এবং আপনার মোবাইলে এসএমএস আসে। তখন অনলাইনে ডিসিআর ফি ১,১০০ টাকা পরিশোধ করতে হয়। ফি পরিশোধ হলে একই পোর্টাল থেকে আপনার নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর ডাউনলোড বা প্রিন্ট করা যায়।

অনলাইন থেকে নেওয়া এই খতিয়ানে কিউআর কোড থাকে এবং তা সরকারিভাবে গ্রহণযোগ্য। তবু কোথাও আপত্তি উঠলে এসি ল্যান্ড অফিসে যোগাযোগ করে নিশ্চিত হতে পারেন। নামজারির পর আপনি নিজের নামে অনলাইনে খাজনা দিতে পারবেন। সে জন্য দেখুন হোল্ডিং রেজিস্ট্রেশন ও ldtax.gov.bd নিবন্ধনের নিয়ম।

খতিয়ানের তথ্য কোথায় কীভাবে দেখবেন, তা জানতে পড়ুন অনলাইনে জমির খতিয়ান ডাউনলোডের নিয়ম। দলিল রেজিস্ট্রির আগে-পরে করণীয় জানতে দেখুন দলিল রেজিস্টার করার আগে ও পরে করণীয়।

উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারি

ওয়ারিশ সূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদ লাগে। সংবাদমাধ্যমের প্রতিবেদন অনুযায়ী, ভূমি মন্ত্রণালয় সম্প্রতি এ বিষয়ে কিছু নিয়ম স্পষ্ট করেছে। জমি ভাগ-বাটোয়ারা না হলে সব ওয়ারিশের নামে যৌথ খতিয়ান করা যায়। এ ক্ষেত্রে রেজিস্টার্ড বণ্টননামা না লাগলেও চলে। কিন্তু আলাদা আলাদা খতিয়ান চাইলে রেজিস্টার্ড বণ্টননামা লাগে। আপনার ক্ষেত্রে কী কী কাগজ লাগবে, তা নিশ্চিত হতে স্থানীয় এসি ল্যান্ড অফিসে জিজ্ঞেস করুন, কারণ নিয়ম বদলাতে পারে।

আবেদন বাতিলের সাধারণ কারণ

• ভুল বা অস্পষ্ট কাগজ আপলোড করা।
• মৌজা, খতিয়ান বা দাগ নম্বর ভুল দেওয়া।
• দলিলের সঙ্গে আবেদনের তথ্যে অমিল।
• ওয়ারিশ সনদে তথ্যের ঘাটতি বা ওয়ারিশদের নাম বাদ পড়া।
• খাজনা বা দাখিলা না থাকা।
• মোবাইল নম্বর ভুল দেওয়ায় এসএমএস না পাওয়া।

দেরি, বাতিল বা অতিরিক্ত টাকা চাইলে কী করবেন

• আবেদন বাতিল হলে: আগে পোর্টালে বাতিলের কারণ দেখুন। ভুল সংশোধন করে নতুন আবেদন করা যায়। রায়ে আপত্তি থাকলে রিভিউ আবেদনের সুযোগ আছে, যার কোর্ট ফি ও নোটিশ ফি মিলিয়ে ৭০ টাকা (ভূমিসেবার ফি তালিকা অনুযায়ী)। আইনি পরামর্শ দরকার হলে ভূমি আইনজীবীর সঙ্গে কথা বলুন।
• ২৮ কার্যদিবস পেরিয়ে গেলে: উপজেলা ভূমি অফিসে ও এসি ল্যান্ডের কাছে কারণ জানতে চান। প্রয়োজনে ভূমি মন্ত্রণালয়ের হটলাইন ১৬১২২-এ অভিযোগ জানাতে পারেন।
• অতিরিক্ত টাকা চাইলে: সরকারি ফির বাইরে টাকা দেবেন না। কেউ চাইলে লিখিতভাবে ও হটলাইনে জানান। ব্রোকার বা দালালের মাধ্যমে "দ্রুত করে দেওয়ার" প্রস্তাব এড়িয়ে চলুন।

জমি বেদখল বা বিরোধের মতো আইনি সমস্যা থাকলে দেখুন জমি বেদখল হলে কী করবেন।

---

সাধারণ প্রশ্নোত্তর (FAQ)

অনলাইনে নামজারি করতে মোট কত টাকা লাগে?

সরকারি ফি আবেদনের সময় ৭০ টাকা (২০ + ৫০) এবং অনুমোদনের পর ১,১০০ টাকা ডিসিআর ফি, মোট ১,১৭০ টাকা। এর বাইরে অতিরিক্ত ফি দেওয়ার বিধান নেই।

ই-নামজারি হতে কত দিন লাগে?

সাধারণ ক্ষেত্রে ২৮ কার্যদিবসের মধ্যে নিষ্পত্তির বিধান আছে। বিরোধ বা কাগজে ঘাটতি থাকলে বেশি সময় লাগতে পারে।

৩. আবেদন বাতিল হলে কী করব?

বাতিলের কারণ পোর্টালে দেখুন, ভুল সংশোধন করে আবার আবেদন করুন অথবা রিভিউ আবেদন করুন। প্রয়োজনে এসি ল্যান্ড অফিসে যোগাযোগ করুন।

৪. মোবাইল দিয়ে কি আবেদন করা যায়?

হ্যাঁ, স্মার্টফোনের ব্রাউজারে পোর্টাল খুলে আবেদন করা যায়। তবে ফাইল আপলোড ও ফরম পূরণের সুবিধার জন্য কম্পিউটার ব্যবহার করলে সহজ হয়।

৫. নামজারি খতিয়ান কোথা থেকে পাব?

ডিসিআর ফি পরিশোধের পর পোর্টাল থেকে কিউআর কোডযুক্ত খতিয়ান ডাউনলোড বা প্রিন্ট করা যায়। কোনো সমস্যা হলে উপজেলা ভূমি অফিসে যোগাযোগ করুন।

৬. নামজারি না করলে কী হয়?

খতিয়ানে আপনার নাম না থাকলে জমি আবার বিক্রি, হেবা বা রেজিস্ট্রি এবং খাজনা পরিশোধে সমস্যা হতে পারে। ব্যাংক ঋণ ও অন্যান্য সরকারি সুবিধা নিতেও অসুবিধা হয়।

দাবিত্যাগ: এই লেখা সাধারণ তথ্যের জন্য, এটি আইনি পরামর্শ নয়। ভূমি ব্যবস্থার নিয়ম, ফি ও পোর্টালের ধাপ বদলাতে পারে। সর্বশেষ তথ্যের জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইট ও স্থানীয় ভূমি অফিস দেখুন।

আরও জানুন

• ই-নামজারি ফি ও পেমেন্টের পূর্ণাঙ্গ গাইড
• জমির মালিকানা যাচাই করার নিয়ম
• ই-পর্চা খতিয়ান ডাউনলোড ও আবেদনের নিয়ম
• অনলাইনে জমির খাজনা দেওয়ার নিয়ম
• অনলাইনে ওয়ারিশ সনদ পাবেন কীভাবে?
• জমি ক্রয় করার আগে ও পরে কী করবেন?